Fisco e Casa: dall’Ance un vademecum su compravendite e locazioni immobiliari

L’Ance ha pubblicato la nuova edizione (agosto 2017) della Guida su “Fisco e Casa”.

Il regime fiscale legato agli immobili negli ultimi anni è stato oggetto di continui cambiamenti, tanto da rendere sempre più complicato, sia per l’investitore che per l’impresa, determinare l’esatto costo fiscale di un investimento immobiliare.

L’Ance ha predisposto un vademecum riepilogativo con l’obiettivo di facilitare imprese ed investitori, sia in sede di compravendita che di locazione di abitazioni. Si tratta di un utile strumento che illustra tutti gli aspetti fiscali legati all‘acquisto e all’affitto della casa e fa il punto sulle numerose agevolazioni fiscali, anche sul fronte dell’efficienza energetica e della sicurezza statica.

Cessione di un immobile

Il regime fiscale delle cessioni di abitazioni si differenzia a seconda delle caratteristiche del cedente (privato o impresa), nonché del possesso, o meno dei requisiti “prima casa” in capo all’acquirente.

Per fabbricati abitativi si intendono quelli individuati catastalmente nel Gruppo A, ad eccezione della categoria A/10 (uffici e studi privati), a prescindere dalla destinazione di fatto e dall’utilizzo del medesimo immobile.

Si tratta, quindi, dei fabbricati, o delle unità immobiliari censite nelle seguenti categorie catastali:

1. A/1 Abitazioni di tipo signorile
2. A/2 Abitazioni di tipo civile
3. A/3 Abitazioni di tipo economico
4. A/4 Abitazioni di tipo popolare
5. A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
6. A/6 Abitazioni di tipo rurale
7. A/7 Abitazioni in villini
8. A/8 Abitazioni in ville
9. A/9 Castelli, palazzi di pregio artistico e storico
10. A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

La cessione di abitazioni può essere effettuata in diversi modi:

• da privati
  • prima casa
  • abitazioni diverse da “prima casa”
• da imprese
  • imprese costruttrice/ristrutturatrice
  • impresa non costruttrice

A seconda della tipologia l’acquirente dovrà corrispondere le imposte d’atto in misura differente.

La cessione di abitazioni effettuata da privati comporta l’applicazione delle imposte indirette:

• imposta di Registro
• imposte ipo-catastali

in misura diversa a seconda che l’acquirente possieda, o meno, i requisiti prima casa.

In caso di acquisto di abitazioni con i requisiti “prima casa” si ha:

• imposta di  Registro: 2%, con importo minimo non inferiore a 1.000 euro
• imposta opotecaria: 50 euro
• imposta catastale: 50 euro

In assenza dei requisiti “prima casa”, il regime fiscale è il seguente:

• imposta di Registro: 9%, con importo minimo non inferiore a 1.000 euro
• imposta ipotecaria: 50 euro
• imposta catastale: 50 euro

Il regime fiscale dei trasferimenti posti in essere da imprese prevede:

• regime iva obbligatorio, per le cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica), entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
• regime IVA opzionale, per le cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica), dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione o per le cessioni di alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 200812, effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice o ristrutturatrice)

L’IVA è pari a:

• 4% del prezzo di compravendita in caso di sussistenza dei requisiti prima casa e immobili non di lusso
• 10% del prezzo di compravendita nel caso di abitazioni non di lusso diverse dalla prima casa
• 22% nel caso di “abitazioni di lusso” (A/1, A/8 e A/9)

Le imposte ipo-catastali sono dovute in mosura fissa:

• imposta di  Registro: 200 euro
• imposta ipotecaria: 200 euro
• imposta catastale: 200 euro

Locazione di un immobile

Con riferimento ai contratti di locazione di unità abitative, il regime fiscale applicabile si determina sulla base della natura del soggetto locatore, distinguendo i contratti stipulati da privati (non esercenti attività commerciale), ovvero da imprese.

La locazione può avvenire:

• da privati, che prevede la possibilità di optare per
  • il regime ordinario
  • la cedolare secca
• da imprese, il regime fiscali è applicabile sotto forma di
  • imposte dirette -IRES
  • imposte indirette- IVA/Registro

Agevolazioni per la casa

Per la casa, vengono attualmente riconosciute una serie di agevolazioni fiscali connesse sia all’acquisto di immobili residenziali, nuovi o ristrutturati, sia al recupero ed alla riqualificazione delle abitazioni esistenti.

Tra gli incentivi all’acquisto di immobili residenziali ricordiamo:

• acquisto di abitazioni ristrutturate: bonus IRPEF 50%
• acquisto di abitazioni in classe energetica A o B: detrazione IVA 50%
• acquisto di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico: sismabonus
• acquisto di abitazioni da locare: Scellier
• leasing abitativo

Tra gli incentivi per la riqualificazione delle abitazioni esistenti ricordiamo:

• ristrutturazioni edilizie: detrazioni IRPEF 50%
• riqualificazione energetica: detrazione IRPEF/IRES 65%
• condomini: ecobonus
• riduzione del rischio sismico: sismabonus
• demolizione e ricostruzione: detrazione IRPEF 50% e IRPEF/IRES 65%

 

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